เมื่อจะซื้อ-ขาย/รับขายฝาก/จำนองอสังหาฯ ควรเป็นอย่างยิ่งที่จะไปดูสถานจริงและ.ต้อง.ไปทำนิติกรรมที่กรมที่ดินด้วยนะครับ

หลายวันก่อนมีลูกค้าที่เคยซื้อบ้านกับผม ท่านปรึกษาเรื่องจะรับฝากที่ดินจากคนรู้จักแนะนำมา ผมแนะนำทันทีไม่ต้องคิดมากอะไรเลยครับ อย่างแรกต้องไปดูสถานที่จริงไม่ว่าทรัพย์นั้นจะเป็นที่ดินหรือมีสิ่งปลูกสร้างรวมอยู่ด้วยและต้องไปทำต่อหน้าเจ้าที่ที่กรมที่ดินครับ
ยกตัวอย่างเคสที่ผมเพิ่งเจอมาเมื่อ 2 เดือนที่แล้ว พี่ที่รู้จักให้ช่วยพาไปดูที่ดินเปล่าซึ่งเพื่อนพี่เขารับฝากมาเนื้อที่ 1 งาน ในราคา 2.5 แสนบาทเมื่อ 5 ปีที่แล้ว โดยนำสำเนาโฉนดและเซ็นกู้ยืมเงินพร้อมกับแนบสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านมาให้ ซึ่งคนที่แนะนำมาฝากคือนายหน้าอีกคนหนึ่ง
คนรับฝากพลาดมาก (หรืออาจไม่รู้ก็เป็นได้) ใน 2 เรื่องสำคัญคือ 1.ไม่ไปดูสถานที่จริงด้วยตัวเอง 2.ไม่ไปทำนิติกรรมที่กรมที่ดิน
เมื่อผมรับงานมาแล้วจึงถือสำเนาโฉนด เอกสารการกู้ยืมเงินทุกอย่างพร้อมกับหาข้อมูลคร่าวๆ จึงเดินทางไปที่ดินตรงนั้น ปรากฎว่า ณ ปัจจุบันที่ผ่านมา 5 ปี ที่ดินตรงนี้ซื้อขายกันเพียง ..5 หมื่นบาทครับ (ตอนรับฝากจ่ายไป 2.5 แสนบาท)
ต่อไปคือหาทางแก้ไข ต้องหาคนที่เป็นเจ้าของโฉนดให้เจอ ผมใช้เวลา 2 วัน เจอบ้านที่เป็นเจ้าของ แต่ย้ายออกไปเมื่อหลายปีที่แล้ว บ้านข้างๆ ไม่รู้ด้วยซ้ำว่าไปอยู่ไหน
สรุป เงิน 2.5 แสนบาทไม่ได้คืน โฉนดยังเป็นของเจ้าของคนเดิมเพราะไม่ได้ไปทำนิติกรรมขายฝาก/จำนองที่กรมที่ดิน (สำเนาบัตรประชาชนเจ้าของที่ดินหมดอายุอีกต่างหาก)
หลักการเมื่อจะซื้อ-ขาย รับฝาก รับจำนอง ผมแนะนำเบื้องต้นดังนี้
1.ขอสำเนาโฉนดด้านหน้า-หลัง (ถ้าเป็นไปได้ต้องมีลายเซ็นของเจ้าหน้าที่กรมที่ดินไม่เกิน 3 เดือน พร้อมทั้งมีใบระวางแนบมาด้วยยิ่งดีครับ)
2.ต้องไปดูสถานที่จริงพร้อมเจ้าของที่ดิน หากไม่สามารถไปได้ให้คนที่ไว้ใจไปแทน (เราจะเห็นหน้างาน โฉนดกับที่ดินเป็นที่เดียวกันไหม ที่ดินตาบอดไหม สภาพบ้าน/สิ่งก่อสร้างเป็นอย่างไร เจอเจ้าของที่ข้างๆ กัน สามารถรีเช็คได้คร่าวๆ ว่าเป็นที่ของคนนี้จริงไหม๊ หากจำนวนเงินที่รับฝากมีมูลค่าสูงให้เจ้าหน้าที่ที่ดินมารางวัดให้จะดีมาก อย่างน้อยให้บริษัทเอกชนมารางวัดให้ก็ได้ครับ)
3.ต้องไปทำนิติกรรมที่กรมที่ดิน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น ย้ำนะครับข้อนี้ เพราะถึงแม้จะมีสัญญาร้อยแปดพันอย่างผู้รับฝาก/จำนองทำอะไรไม่ได้เลยเนื่องจากสัญญาไม่สมบูรณ์ เราฟ้องร้องได้เพียงสัญญาต่างๆ ที่ทำไว้เท่านั้น แต่ที่ดินยังเป็นของเจ้าของคนเดิมครับ (กรณีที่เจ้าของไม่จ่ายเงินคืนหรือต้องการจะโกงเรา)
ด้วยความปราถนาดี
บทความโดย THORRANINHOMELAND & BEYOND CO., LTD.